Андрей Альшевских (alshevskix) wrote,
Андрей Альшевских
alshevskix

Categories:

Госстройнадзор о проблемных стройках многоквартирников на землях ИЖС

Когда комитет по развитию инфраструктуры и жилищной политике Заксобрания наметил рассматривать вопрос о многоквартирниках на землях ИЖС, специалисты запросили информацию Управления государственного строительного надзора. Из-за плохого качества копии распознал документ, выставлю почти полностью.

Отвечал за проверки своих сотрудников руководитель Борис Анатольевич Трефелов, он пишет о проблемах на конкретных примерах, конкретизирует пробелы в законодательстве, которыми пользуются коммерсанты. Если у кого-то еще остались сомнения в надежности домов курятников, рекомендую текст к прочтению. И показательно, что бизнесмены не пускают инспекторов Госстройнадзора на объекты.


Для иллюстрации выставлю фотографии с «замороженной» стройки на Донбасской, 7а, она не упоминалась в отчете, но случай тот же. Мусора-то...



В связи с рассмотрением обращений граждан должностными лицами Управления в 2011 – 2012 годах проведены проверки объектов капитального строительства, возводимых по следующим адресам: Екатеринбург, пос. Совхозный, пер. Облепиховый, 42, 44; Екатеринбург, ул. Орловская, 6, 50, 75, 77; ул. Ломоносова, 86, пер. Верхний, 19, ул. Лукиных, 40, ул. Избирателей, 109 «А», 127; квартал улиц Народного фронта – Избирателей – Молодежи; угол улиц Народного фронта, 59 – Избирателей, 115, угол улиц Народного фронта, 61 – Избирателей, 116, пер. Тверской, 17, ул. Озерная, 13.

В ходе внеплановой проверки, проведенной Управлением по обращению гражданина в мае 2011 года, установлено, что в нарушение положений частей 1 и 2 статьи 3 и части 2 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ООО СК «Агрострой» без разрешения на строительство, опубликования и (или) представления проектной декларации, в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, без заключенного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве, осуществило привлечение денежных средств гражданина на строительство квартиры в жилом доме.

Строительство жилого дома осуществлено ООО СК «Агрострой» на земельном участке зоны индивидуальной жилой застройки по адресу: Екатеринбург, пос. Совхозный, пер. Облеииховый, 44, принадлежащем на праве собственности физическому лицу. В связи с выявленными нарушениями законодательства о долевом строительстве директор ООО СК «Агрострой» и общество привлечены к административной ответственности в виде штрафов на сумму 20 тыс. рублей и 500 тыс. рублей соответственно.

Законность и обоснованность постановлений о привлечении виновных лиц к административной ответственности проверена судом и Арбитражным судом Свердловской области.



В рамках проверки по обращению граждан по вопросу строительства и эксплуатации жилого дома по адресу: Екатеринбург, ул. Орловская, 50 Управлением установлено, что А.В. Борздым с целью строительства жилого дома способом, не предусмотренным действующим законодательством, привлечены денежные средства 33 граждан, в связи с чем имеются основания полагать, что вышеуказанным гражданином осуществляется незаконная предпринимательская деятельность.

В связи с изложенным, Управлением направлена информация в ГУВД Свердловской области для решения вопроса об организации доследственной проверки по факту незаконной предпринимательской деятельности.

В ходе проверки объекта капитального строительства на ул. Орловской, 6 установлено, что застройщиком является собственник земельного участка В.Л. Воробьев. Разрешение на строительство на объект не выдавалось.

В нарушение требований части 6 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ застройщик не обеспечил условия для выполнения должностными лицами органа государственного строительного надзора полномочий, определенных статьей 54 Градостроительного кодекса РФ, пунктом 24 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 г. № 54, а именно: не обеспечил доступ к объектам строительства для проведения проверки, не представил проектную документацию, в связи с чем визуальный осмотр объектов капитального строительства проводился за строительной площадкой.



По результатам проверки в отношении В.Л. Воробьева возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 19.4.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, которое направлено для рассмотрения мировому судье.

Управлением по обращениям граждан в сентябре 2012 года проведены выездные проверки объектов капитального строительства, застройщиком которых является В.Л. Воробьев, расположенных по адресам: Екатеринбург, ул. Орловская, 75 и 77, пер. Верхний, ул. Ломоносова, 86.

При проведении проверок объектов капитального строительства, расположенных по указанным адресам, выявлены нарушения требований нормативной технической документации и частей 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. В ходе проверки установлено, что разрешения на строительство объектов капитального строительства на данных земельных участках не выдавались.

На момент проверки объекты не вышли за пределы параметров, определенных пунктами 1, 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, при которых экспертиза проектной документации не проводится. При указанных обстоятельствах фактических и правовых оснований для продолжения проверочных мероприятий и принятия мер реагирования в рамках регионального государственного строительного надзора не имеется.



В связи с изложенным, материалы проверок для решения вопроса о принятии мер в отношении застройщика, с предложением рассмотреть вопрос о подаче исковых заявлений о сносе вышеупомянутых самовольных построек, направлены в Администрацию города Екатеринбурга.

В ходе проверки объектов капитального строительства на земельных участках на ул. Избирателей, 109 «А», 127, в квартале улиц Народного фронта – Избирателей – Молодежи, угол улиц Народного фронта, 59 – Избирателей, 115, угол улиц Народного фронта, 61 – Избирателей, 116, разрешения на строительство которых выданы В.Л. Воробьеву, выявлены нарушения требований нормативной технической документации и частей 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Так, объекты капитального строительства не соответствуют параметрам, указанным в разрешении на строительство. Земельные участки, прилежащие к строительным площадкам, в том числе подъездные пути к существующим индивидуальным жилым домам, повреждены, чем нарушены требования пунктов 34.10. СанПиН 2.2.3.1384-03 «Гигиенические требования к организации строительного производства и строительных работ», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 11.06.2003 г. № 141 (далее – СанПиН 2.2.3.1384-03).

Водоснабжение объектов строительства организовано из артезианской скважины, расположенной на территории строительной площадки. Вода для питьевых нужд не гарантированного качества, что является нарушением требований пункта 12.17 СанПиН 2.2.3.1384-03.

При этом на момент проверки объекты не вышли за пределы параметров, определенных пунктами 1, 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, при которых экспертиза проектной документации не проводится, и правовые основания для принятия мер к застройщику в рамках регионального государственного строительного надзора отсутствуют.

Строительство объекта капитального строительства в пер. Тверском, 17 осуществляют собственники земельного участка Э.Г. Мамедов и А.Н. Насиров на основании разрешения на строительство № RU 66302000-2493, выданного Администрацией города Екатеринбурга 08.06.2012 г. Объект капитального строительства представляет собой подземный или подвальный этаж, работы по устройству перекрытия этажа не завершены. Строительство ведется на территории существующей индивидуальной застройки, подъезды к индивидуальным жилым домам не нарушены.



Строительство жилого дома на ул. Озерной, 13, осуществляется на основании разрешения на строительство RU 6632000-533, выданного Администрацией Екатеринбурга 11.09.2009 г. На земельном участке площадью 800 кв. м разрешено строительство одноквартирного трехэтажного жилого дома общей площадью 600 кв. м, высотой 12 м.

Объекты капитального строительства, возводимые по адресам: пер. Тверской, 17 и ул. Озерная, 13, к моменту проверки не вышли за пределы параметров, определенных частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ.

На момент проверки объекта капитального строительства на ул. Орловской, 50 строительные работы не проводились. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.03.2012 г. серия 66 АЕ № 350198 жилой дом по указанному адресу, состоящий из трех надземных и одного подземного этажа, является завершенным строительством объектом.

На земельном участке площадью 864 кв.м, расположенном по адресу: Екатеринбург, ул. Лукиных, 40, находящемся в общей долевой собственности 17 граждан, в отсутствие разрешения осуществлено строительство жилого дома площадью 596,3 кв.м, на который зарегистрировано право общей долевой собственности.

Осуществление государственного строительного надзора за завершенными строительством объектами действующим законодательством не предусмотрено. В октябре 2012 года на основании поступившего в Управление обращения гражданина по согласованию с прокуратурой Свердловской области должностными лицами Управления проведена внеплановая выездная проверка ЖК «Западный». Застройщик не обеспечил доступ должностным лицам Управления во внутренние помещения строящихся объектов, визуальный осмотр объектов проводился со строительной площадки, исполнительная документация, связанная со строительством, застройщиком не представлена.

В ходе проверки выявлено возведение 9 объектов капитального строительства на землях, предназначенных под строительство 48 индивидуальных жилых домов. Работы по строительству 5 объектов осуществлялись в отсутствие разрешения на строительство. Проектная документация, получившая положительное заключение экспертизы, согласно которой осуществляется строительство объектов, представлена не была.



Кроме нарушений требований Градостроительного кодекса РФ, допущенных застройщиком, выявлены многочисленные нарушения требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, строительных норм и правил при осуществлении строительства.

В связи с изложенным, в отношении застройщика Ж К «Западный» возбуждено 5 дел об административных правонарушениях, предусмотренных частью 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а также 6 дел по части 1 статьи 9.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Кроме того, застройщику Ж К «Западный» выдано предписание с требованием приостановить строительство объектов до получения разрешительных документов. Зафиксированные Управлением параметры строящихся 5 объектов капитального строительства ЖК «Западный» свидетельствует о необходимости наличия положительного заключения экспертизы в отношении проектной документации возводимых объектов, а также необходимости осуществления регионального государственного строительного надзора при строительстве данных объектов капитального строительства.

Вместе с тем, до настоящего времени уведомление застройщика, предусмотренное статьей 52 Градостроительного кодекса РФ, в Управление не поступило, жилой комплекс «Западный» не состоит в числе объектов капитального строительства, при строительстве которых Управление осуществляет региональный государственный строительный надзор.

Специалистами Управления в ходе внеплановых выездных проверок по обращениям собственников индивидуальных жилых домов, проживающих в зоне индивидуальной жилой застройки, требованиям прокуратуры, сигналами средств массовой информации, периодически выявляются факты строительства жилых домов, не отвечающих параметрам объектов, строительство которых может вестись без проведения экспертизы проектной документации.

Строительство объектов осуществляется на землях индивидуальной жилой застройки строительства, на основании разрешений, выданных органами местного самоуправления, для строительства отдельно стоящего жилого дома для проживания одной семьи.
Фактически гражданами осуществляется строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан на этапе строительства многоквартирного жилого дома.

Строительство таких домов ведется без учета технической возможности подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и учета нагрузки на существующие сети, и, как следствие, безопасности объекта при его эксплуатации.

При этом, привлекая денежные средства граждан для строительства таких домов, нарушаются требования положений законодательства о долевом строительстве, в части порядка привлечения денежных средств граждан только на основании договоров участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Передавая денежные средства лицам, осуществляющим несанкционированную предпринимательскую деятельность по строительству многоквартирных жилых домов, участвующие в таком строительстве граждане не смогут получить гарантии, предоставленные законодательством о долевом строительстве и действующим гражданским законодательством, что влечет риск увеличения количества пострадавших от действий, так называемых, недобросовестных застройщиков.

Как отмечалось ранее, в соответствии с требованиями части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ, Управление уполномочено осуществлять региональный государственный строительный надзор при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 вышеуказанного Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Из системного анализа статьи 49 Градостроительного кодекса РФ следует, что законодательно установлена обязательность проведения экспертизы и, следовательно, осуществления государственного строительного надзора объектов капитального строительства с количеством этажей более трех.

Жилые дома, проектная документация которых подлежит экспертизе и при строительстве которых необходимо осуществление регионального государственного строительного надзора, должны строиться с соблюдением законодательства Российской Федерации.

Для осуществления государственного строительного надзора принципиального значения не имеет, является ли строящийся поднадзорный объект капитального строительства одноквартирным либо многоквартирным жилым домом. Однако, это очень важно с точки зрения использования земельного участка. Возведение многоквартирных жилых домов несет существенную дополнительную нагрузку, прежде всего, для сетей инженерно-технического обеспечения в отличие от одноквартирного индивидуального жилого дома.

Контроль в сфере землепользования и застройки на территории города Екатеринбурга осуществляется Администрацией города Екатеринбурга.

Исходя из вышеизложенного, выявить превышение разрешенных параметров объекта возможно только при фактическом наличии более трех этажей в совокупности, что, к сожалению, на ранних стадиях строительства невозможно.

Усугубляет ситуацию нежелание застройщиков своевременно информировать Управление о начале строительства объектов, обладающих параметрами, в соответствии с которыми необходимо осуществление государственного строительного надзора. Более того, недобросовестные застройщики заведомо скрывают информацию от надзорных органов о своих намерениях возведения 4–5-этажных многоквартирных домов, в связи с чем не разрабатывают проектную документацию и получают разрешение на строительство одноквартирного жилого дома не более трех этажей, а фактически строят совершенно другие объекты.

В результате такой «предпринимательской» деятельности, в дополнение к проблемам подсоединения и безопасной эксплуатации сетей инженерного обеспечения, появляется риск возникновения аварийных ситуаций в связи со слабыми фундаментами зданий, не рассчитанными на нагрузку от дополнительных этажей.

Примером тому является ситуация по просадке основания жилого дома в пер. Облепиховом, 42, застройщиком которого является А.С. Петренко – ООО СК «Агрострой», имеющего 4 надземных и 1 подземный этажи, вследствие чего, отклонение от вертикали на всю высоту данного здания составляет не менее 0,3 метра. Соответственно, очень остро встает вопрос будущей безопасной эксплуатации объекта капитального строительства, безопасности проживания в таком доме граждан.

Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии со статьей 39 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», проведение экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, а также осуществление государственного строительного надзора являются необходимыми составляющими обязательной оценки соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства.

Пресечь факты нарушения застройщиками порядка привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов возможно только при активном участии в решении этого вопроса самих граждан.

В связи с тем, что застройщики (физические лица) используют незаконные схемы привлечения от граждан денежных средств, информация о подобных фактах может быть получена государственным органом от самих граждан путем подачи в Управление заявления с приложением документов, подтверждающих незаконное привлечение от гражданина денежных средств со стороны застройщика.

При этом ответственность физических лиц за нарушение порядка привлечения денежных средств граждан законодательством не предусмотрена.

Кроме того, гражданин заключает договор займа или предварительный договор купли-продажи не с застройщиком, а с физическим лицом. Данные правоотношения не регулируются законодательством в области долевого строительства, а только Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Однако в ходе технического учета органы технической инвентаризации Свердловской области не указывают наличие квартир в составе 3–4-этажных жилых домов, возводимых ООО СК «Агрострой» и иными организациями, работающими по аналогичной схеме. Фактически при проведении технического учета возможно определить, что в составе каждого такого объекта имеется 10 и более обособленных помещений, отвечающих основаниям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Недостоверность данных технического учета таких объектов позволяет производить государственную регистрацию права долевой собственности на жилой многоквартирный дом, а в последующем регистрацию отдельных жилых помещений, квартир.

В целях решения данной проблемы, совершенствования контроля за соблюдением Правил землепользования и застройки, необходимо, чтобы органы технической инвентаризации достоверно указывали информацию о составе объектов, возводимых на земельных участках в зоне индивидуальной жилой застройки, достоверно указывая в технических паспортах таких объектов сведения о наличии в их составе двух и более квартир. Изложенное позволит исключить возможность регистрации права собственности на такие объекты и создаст невозможность для застройщиков, имеющих намерение обойти закон, привлекать денежные средства от граждан, получать прибыль и заниматься незаконной предпринимательской деятельностью.

Целесообразно также ввести институт аннулирования разрешений на строительство объектов, строительство которых осуществляется без проведения экспертизы проектной документации.

В настоящее время возможность зарегистрировать право собственности на объект капитального строительства, минуя процедуру ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренная Федеральным законом от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по вопросу оформления в упрощенном порядке права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества», также создает условия для использования данного юридического инструмента гражданами, имеющими в собственности земельные участки в зоне индивидуальной жилой застройки и имеющими намерение вести незаконную предпринимательскую деятельность путем возведения на таких участках многоквартирных жилых домов, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств граждан.

И, конечно, необходимо специальное государственное регулирование вопросов ценообразования в данной сфере, отсутствие которого толкает наших граждан рисковать личными сбережениями. Следует отметить, что данная проблема не должна остаться без внимания правоохранительных органов.
Tags: Екатеринбург, Орджоникидзевский район, госстройнадзор, дума, ответы, строительство
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 12 comments